聽說“老業(yè)主推薦新客戶認購成交后可獲贈物業(yè)管理費”，業(yè)主動心了，然而成功推薦后房地產(chǎn)公司卻不履行承諾，業(yè)主于是告到法院。近日，寧鄉(xiāng)市人民法院藍月谷法庭審結(jié)了這起合同糾紛案，維護了業(yè)主合法權(quán)益。

2020年3月，房地產(chǎn)開發(fā)公司M公司發(fā)布商業(yè)廣告，廣告載明“A項目老帶新獎勵：老帶新成交同享兩年物業(yè)管理費用贈送，老業(yè)主可享推薦獎勵”。業(yè)主老羅看到廣告后，推薦新業(yè)主老劉認購了該項目的4套房屋，之后M公司與老羅簽訂了《A項目贈送物業(yè)管理費確認書》，載明老羅可享受公司贈送的4筆物業(yè)管理費，共計27302元。同時，該確認書載明：贈送的物業(yè)管理費僅用于實際產(chǎn)生的物業(yè)管理費用抵扣，不可折現(xiàn)，不可找零，不可轉(zhuǎn)讓，抵扣方式以現(xiàn)場操作為準。

(資料圖片)

確認書簽訂后，約定的物業(yè)費卻久久未見蹤影，老羅于是將M公司訴至法院。法院經(jīng)審理認為，本案是合同糾紛，雙方之間存在合同關系，老羅已履行相關義務，有權(quán)要求M公司按約定履行義務。

但是，M公司稱其發(fā)布的廣告系“要約邀請”，不曾向老羅發(fā)出過“要約”。法院認為，M公司發(fā)布的A項目老帶新獎勵內(nèi)容具體明確，即同享兩年物業(yè)管理費用贈送，且該商業(yè)廣告在外觀上所呈現(xiàn)出M公司愿意受約束的意思，故該商業(yè)廣告應為要約。另，雙方此后另行簽訂了《A項目贈送物業(yè)管理費確認書》，也表明M公司愿意受該商業(yè)廣告約束。綜上，M公司上述主張于法無據(jù)，法院不予采納。

至于M公司稱物業(yè)管理費不能折現(xiàn)，法院認為，《A項目贈送物業(yè)管理費確認書》載明“贈送的物業(yè)管理費僅用于實際產(chǎn)生的物業(yè)管理費用抵扣，不可折現(xiàn)”，M公司向法院出具補充說明載明“如M公司確認相應業(yè)主可享受物業(yè)費減免優(yōu)惠的，則由M公司向物業(yè)公司支付費用，以抵扣實際產(chǎn)生的物管費”。由此可知，雙方約定案涉物業(yè)費由M公司向物業(yè)公司繳納，但M公司一直未向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，故應向老羅承擔違約責任。因此，老羅有權(quán)要求M公司折現(xiàn)。

最終，法院依法作出判決，M公司支付老羅物業(yè)管理費27302元。一審宣判判決后，M公司不服提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

法官提醒，業(yè)主在享受購房優(yōu)惠時一定要保持警惕，仔細審查合同條款和承諾內(nèi)容，避免被不實承諾蒙蔽，落入“空頭支票”的陷阱。同時，對于房地產(chǎn)公司而言，應當遵守誠信原則，切實履行自己的承諾；對于物業(yè)公司而言，應該加強與房地產(chǎn)公司的溝通協(xié)作，確保業(yè)主的權(quán)益得到保障。

法律延伸：要約與要約邀請

1.要約與要約邀請的區(qū)別：

（1）要約是旨在訂立合同的意思表示，行為人在法律上須承擔責任。要約邀請，又稱要約引誘，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請是一種締約的預備行為，是事實行為，只能喚起他人的要約，不能導致他人承諾。

（2）要約中，表達了當事人愿意承受要約約束的意旨，要約人將自己置于一旦相對人承諾，合同即成立的地位，決定權(quán)在于相對人。而要約邀請中，要約邀請人對于相對人的意思表示，也即要約邀請人喚起相對人發(fā)出要約后，針對相對人的要約，要約邀請人行使的是承諾權(quán)，其有決定承諾與否的自由，要約邀請人不受拘束。

（3）要約內(nèi)容必須具備合同成立的必備條款，而要約邀請不必具備這些必備條款。

（4）要約內(nèi)容具體確定，而要約邀請則不具體、不確定。

2.在實踐中的具體區(qū)分：

（1）依據(jù)民法典第四百七十二條和第四百七十三條的規(guī)定。

（2）是否具備合同的必備條款。如果一份訂單只有貨物的名稱、規(guī)格，沒有數(shù)量，不能認定為要約。

（3）依據(jù)交易習慣。出租車打開空車標識，根據(jù)行業(yè)慣例可視為向不特定的人發(fā)出要約，乘客上車，構(gòu)成承諾。如果當事人在以往的交易中形成交易習慣，那么，僅有貨物數(shù)量的傳真，也可視為要約。因為可以從以往習慣中判斷合同缺少的其他因素。對于交易習慣，由提出主張的一方當事人承擔舉證責任。

（4）行為人是否以締約為目的。以締約為目的，是在合同中明確表明受要約拘束的旨意。如時裝店展示標明價格的服裝，可視為要約；或雖標明“樣品”，但有“正在出售”和價格的字樣，可以視為要約；如果標明“樣品”，但沒有標價和“正在出售”的字樣，可以視為要約邀請。