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摘要：硬指標需更強軟實力保駕護航

“要增加保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）的供給和長租房的建設，重點解決好青年人、新市民的住房困難問題，讓他們能放開手腳，為幸福生活去奮斗。”在兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹重點表示。目前，全國各地紛紛公布2023年保障性租賃住房的籌集目標，積極推動十四五增加650萬套（間）保障性租賃住房目標的達成。

時間緊、任務重，大體量目標如何達成？建好后怎么有效運營？市場化住房租賃企業(yè)如何抓住機會獲得新一輪增長……一系列由“保障性租賃住房”延展出的問題成為行業(yè)討論熱點。

邁點注意到，除了新增土地供應建設外，不少地方政府將注意力聚焦于存量市場。百瑞紀集團發(fā)布的《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運營白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）就專門針對保障性租賃住房設立了獨立章節(jié)進行深度研究，并表示房源、資本、輕資產(chǎn)運營管理是助力存量資產(chǎn)進入保障性租賃住房的“三駕馬車”。

存改租助力地方政府高效完成保租房籌建目標

“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。”2023年政府工作報告明確強調(diào)。經(jīng)過多年的探索，保障性住房體系已經(jīng)形成“三房兩改”（公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房；棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造）的格局?！蛾P(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》將保障性租賃住房作為重點方向之一。

國家政策扶持發(fā)展下，存量資產(chǎn)改造為保障性租賃成為最高性價比的方式，既能解決新市民、青年人等群體的住房困難和職住平衡問題，又能激活存量資產(chǎn)的生命力，產(chǎn)生社會經(jīng)濟效益。將存量資產(chǎn)改造為保障性租賃住房并非一蹴而就的事情，《白皮書》對此進行了深入的分析，極具行業(yè)指導意義。

能否根據(jù)市場需求重新定位改造；改造后如何運營才有效改善租金和出租率，提升價值；怎么形成穩(wěn)定收益實現(xiàn)成功退出。一系列的落地細節(jié)問題亟待資產(chǎn)方解決。《白皮書》調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)——非改居和新建租賃住房（租賃用地、集體用地）的資產(chǎn)方基本以各地方國企和央企為主，少數(shù)為民企。作為住房租賃市場的新進者，地方國企租賃運營經(jīng)驗相對缺乏，而且很多單位主營業(yè)務不在住房租賃運營管理，并無法集中主力進行執(zhí)行。

面對兩者的不適配，如何能高效完成保租房籌集目標。在高質(zhì)量發(fā)展主旋律下，地方政府等國企單位正在積極思索，以確保資產(chǎn)安全，供給穩(wěn)定和資產(chǎn)保值增值。

觀察市場，主要有兩種解決方案：

躬身入局：成立專職機構(gòu)，進行針對性解決。比如深圳人才安居集團就是專責從事公共住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司。南京安居集團旗下的瑾家也正全力打造的高品質(zhì)租賃社區(qū)及長租公寓品牌。合肥政府進行資產(chǎn)重新配置成立了合肥市住房租賃發(fā)展股份有限公司。

強強聯(lián)手：尋找具備專業(yè)運營能力的市場化機構(gòu)進行合作。對比國企的經(jīng)驗欠缺，輕資產(chǎn)模式的運營商擁有著長期積累的經(jīng)驗，能夠為資產(chǎn)方提供全流程的建設和運營方案，兩者優(yōu)勢互補，能達到最佳的存量盤活效果?！栋灼氛J為，地方國企和專業(yè)運營商各司其職，強強聯(lián)合，助力保租房籌集目標達成。

哪種方式更好？大家目前仍在進行多元化探索。這過程中，已經(jīng)積累豐富經(jīng)驗的輕資產(chǎn)模式運營商成為地方國企單位競相學習和合作的對象。結(jié)合具體案例，《白皮書》進行了深入的解讀，并明確其中的利好和挑戰(zhàn)，為各大利益相關(guān)方厘清思路。

如何真正盤活存量？窩趣已做出樣本

《白皮書》指出，在國家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產(chǎn)運營管理能力成為是否能真正盤活存量，提供有效租賃住房供應的通關(guān)法寶。存量物業(yè)以及資本都具備的情況下，輕資產(chǎn)運營模式與保障性租賃住房具備極高的適配性，輕資產(chǎn)運營模式成為各地保障性租賃住房完成的關(guān)鍵。

以窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項目為例，通過政企銀三方合作的商業(yè)模式，在廣州日報社提供物業(yè)、建設銀行提供改造資金的前提下，窩趣對物業(yè)進行了全新設計，裝修改造為高品質(zhì)的保障性租賃住房，獲得廣州住建部門的認定，成功領(lǐng)取租賃住房專項獎補，并成為首批使用公積金交房租的試點項目。在備受政府肯定的同時，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項目也頗受消費者認可——2022年客戶滿意度96%，NPS凈值95%。

政企銀的合作方式讓三方各自發(fā)揮了自己的優(yōu)勢，窩趣的精細化運營，一方面可以幫助國企解決自建團隊問題，提供更安全更規(guī)范的運營服務；另一方面，也可幫助國企把存量資源盤活，助力保值增值，達到強強聯(lián)合的效果。在窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)項目中，湘江科創(chuàng)園項目既解決職住平衡、青年人租住問題，還兼顧運營效率和服務品質(zhì)，打造超高門店人效比。據(jù)運營數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月中下旬開業(yè)的窩趣長沙湘江科創(chuàng)園公寓，截止目前均價1600元 / 月，已有十多家企業(yè)預訂超過 40% 的房間，覆蓋周邊近百家企業(yè)；試營業(yè)不到一個月，已完成房價和預訂率雙重目標，效益方面大大超出預期。

這樣的商業(yè)模式在保障性租賃住房后續(xù)發(fā)展中將越來越頻繁。持有或租賃物業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)方向運營方提供房源，通過委托運營方式進行運營管理，收取固定出租收益，并借由運營方專業(yè)的運營管理實現(xiàn)資產(chǎn)升值或投資增值。像窩趣這樣為資產(chǎn)方提供資產(chǎn)的改造工程、項目設計、籌建管理、運營管理等服務的運營方則通過輸出運營體系和 IT 管理系統(tǒng)進行房源管理，為租客提供專業(yè)的租賃服務，獲得租金收益和資產(chǎn)方支付的前期工程設計和專項服務費，以及后期的管理費。租客通過運營方租到房源，享受運營方租賃服務和增值服務，向運營方支付租金和服務費。

作為供需鏈條的鐵三角，資產(chǎn)方、運營方、房源和租客，在輕資產(chǎn)運營的過程中滿足了各方的需求，資產(chǎn)方實現(xiàn)了資產(chǎn)增值，運營方收獲了委托管理費用，租客匹配了需求房源。各方協(xié)同合作滿足各方的利益和住房需求形成了良性的輕資產(chǎn)運營循環(huán)。

輕資產(chǎn)運營賦能保障性租賃住房長效機制

承接保障性租賃住房的改造運營管理，窩趣并非行業(yè)個例，且伴隨著各地保障性租賃住房目標完成進度不斷推進，未來還將更多。這是由保障性租賃住房賽道的特性和我國住房租賃市場目前發(fā)展進程所決定的。

1、民生決定微利，需更精細化運營

出于解決基礎(chǔ)住房問題的初衷，保障性租賃住房在租金上有嚴格限制。相較于市場化房源，在收益上，保障性租賃住房并不理想，這就需要更為專業(yè)化、精細化的建設和運營服務，降本增效，做好每一環(huán)節(jié)，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

對于參與保障性租賃住房構(gòu)建的地方政府和國企單位而言，這并不是他們的強項，而是需要向外求，尋找擁有豐富經(jīng)驗沉淀的輕資產(chǎn)模式機構(gòu)化企業(yè)為之賦能。《白皮書》指出，對各地缺乏運營經(jīng)驗的保租房資產(chǎn)方來說，與輕資產(chǎn)運營商合作是提高保租房運營效能的不二選擇。

2、融資渠道要求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

保障性租賃住房在資金投入上有著極大需求。國家已對此提供了諸多金融政策利好。保障性租賃住房被納入不動產(chǎn)私募投資基金試點工作的投資范圍。再疊加之前的公募REITs，保障性租賃住房的融資渠道正日漸多元化。

所有融資渠道都需要穩(wěn)定現(xiàn)金流和保值增值的物業(yè)，這與優(yōu)質(zhì)的運營主體密切相關(guān)。而這正是輕資產(chǎn)運營企業(yè)最擅長的內(nèi)容。通過高品質(zhì)的產(chǎn)品設計、規(guī)范專業(yè)化的管理、高粘性客群關(guān)系的建立，優(yōu)質(zhì)運營主體能持續(xù)提升項目出租率，創(chuàng)造穩(wěn)定租金現(xiàn)金流。

“資產(chǎn) + 運營商”發(fā)展趨勢引導

伴隨行業(yè)發(fā)展邁入大資管時代，資產(chǎn)方直接將項目委托給專業(yè)的輕資產(chǎn)運營商運營，共享輕資產(chǎn)運營商的品牌、運營體系、會員體系等，將是未來的主要發(fā)展方向。隨著公寓企業(yè)面臨的市場競爭加劇，供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，租客方的選擇越來越多，專業(yè)化的分工越來越受歡迎，優(yōu)質(zhì)的大中型項目與運營能力強的運營商合作，經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)將進一步分離，市場對托管的需求日益增加，REITs 長期穩(wěn)定增長盈利亦可通過資管分離強強聯(lián)合。

多重因素疊加影響下，表現(xiàn)出極強適配性的保障性租賃住房和專業(yè)化輕資產(chǎn)運營企業(yè)將相互成就。對于扛著保障性租賃住房KPI的國企單位而言，專業(yè)化輕資產(chǎn)運營企業(yè)能運用市場化方式，靈活運營，資產(chǎn)保值增值提供助力。對于專業(yè)化輕資產(chǎn)運營企業(yè)而言，則能借助保障性租賃住房發(fā)展風口， 迅速擴大規(guī)模。對于保障性租賃住房長效機制的建立，現(xiàn)階段，輕資產(chǎn)運營模式將在其中發(fā)揮積極作用。

市場化房源與保租房良性競合，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

市場化租房的存量轉(zhuǎn)化也是保租房重要籌集方式之一?！栋灼穼⒅Q為“相互依存的共生關(guān)系”，市場化租賃住房的有序發(fā)展為保障性租賃住房儲備了充分的房源。目前已經(jīng)有多個市場化租賃住房項目被認定為保障性租賃住房。與此同時，面對重合的租房群體，市場化租賃住房和保障性租賃住房又在相互競爭。業(yè)內(nèi)一直在討論大量的保障性租賃住房供給是否會沖擊市場化租賃住房。大家一直認為，這會倒逼市場化房源不斷提升品質(zhì)，為租客提供更好的服務。

在良性的競合關(guān)系中，保障性租賃住房和市場化租賃住房都需要優(yōu)質(zhì)的運營機構(gòu)進行建設和運營管理。經(jīng)過前期的項目實踐和市場教育，市場化租賃住房與輕資產(chǎn)運營已經(jīng)具備成熟的合作模式。保障性租賃住房需要專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)運營機構(gòu)，為之構(gòu)筑競爭優(yōu)勢。不論是自建團隊，還是雙方合作，優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)租賃企業(yè)都能在其中發(fā)揮重要作用，合力共建高質(zhì)量發(fā)展的住房保障體系，解決好新市民、青年人等住房問題。

《白皮書》認為保障性租賃住房的大規(guī)模建設，將為市場化租賃機構(gòu)提供輕資產(chǎn)模式發(fā)展的藍?？臻g。這是機會，亦是挑戰(zhàn)。時下，中國長租公寓市場整體進入快速成長期，在政策強有力的支持下，參與者眾多，不論是運營商、還是開發(fā)商、抑或是投資機構(gòu)，都能看到。但伴隨行業(yè)發(fā)展進入成熟期，開發(fā)商運營經(jīng)驗不斷增加，運營商競爭將日益激烈。而像百瑞紀集團這樣，已經(jīng)在輕資產(chǎn)模式上突破品牌和運營能力壁壘的專業(yè)化運營機構(gòu)將更具優(yōu)勢。

結(jié)語

作為住房租賃行業(yè)三大模式之一，輕資產(chǎn)模式的市占率正不斷提升。這是資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展成熟化的必然過程。基于市場對于輕資產(chǎn)運營能力的龐大需求，這個住房租賃行業(yè)最輕的模式將吸引更多企業(yè)進入，一場資產(chǎn)價值提升大比拼將在中國住房租賃市場浩浩蕩蕩展開。

有效解決新市民、青年人等住房問題已經(jīng)成為2023年國家政府八大重點工作之一。如何瞄準保障性租賃住房發(fā)展初心，穿透住房租賃發(fā)展各個環(huán)節(jié)？通過住房租賃企業(yè)商業(yè)模式、保障性租賃住房對輕資產(chǎn)運營的機遇與挑戰(zhàn)，《白皮書》進行了數(shù)據(jù)和案例兼具的拆解和分析，為正在布局或計劃進入保障性租賃住房賽道機構(gòu)提供了可參考的路徑。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。