對(duì)于廣大新市民、新青年來說，租房既要住得進(jìn)，也要住得好。當(dāng)下將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房的現(xiàn)象十分普遍，對(duì)于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》外，多地也進(jìn)一步明確了相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。比如，近日重慶市出臺(tái)了《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(DBJ50/T-378-2021)(以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，據(jù)介紹，這是國內(nèi)首部“非改租”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);廈門市也在7月7日發(fā)布了《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》。

規(guī)范租賃住房改造行為

據(jù)記者了解，此次重慶市發(fā)布的《標(biāo)準(zhǔn)》涉及評(píng)估與策劃、場(chǎng)地與建筑、結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、消防、施工與驗(yàn)收、運(yùn)行維護(hù)等10方面內(nèi)容，明確了改造后建筑的合理使用年限不應(yīng)少于10年、公共服務(wù)設(shè)施建筑面積不應(yīng)小于改造項(xiàng)目總建筑面積的6%等具體內(nèi)容，具有落實(shí)政策需求、適應(yīng)多方需要等特點(diǎn)。

廈門市發(fā)布的《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》規(guī)定，商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、科研教育等非住宅類存量房屋，符合條件的可申請(qǐng)改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。“《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布對(duì)重慶市支持租賃住房項(xiàng)目建設(shè)、暢通非住宅存量項(xiàng)目改造、增加市場(chǎng)有效供給、降低非居住房屋階段性空置、促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡具有重要意義。”重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任郭唐勇向《中國消費(fèi)者報(bào)》記者介紹，《標(biāo)準(zhǔn)》是全國首部正式對(duì)外發(fā)布的“非改租”技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

同策研究院分析師汪恒對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，租賃住房的供應(yīng)絕大部分由存量房改造而來，一直以來苦于沒有明確的建筑標(biāo)準(zhǔn)。重慶市、廈門市發(fā)布的相關(guān)規(guī)定對(duì)商業(yè)商務(wù)用房等非居住房屋改作租賃住房所涉及的評(píng)估與策劃，空間、建筑設(shè)備、消防安全等改造，以及施工與驗(yàn)收質(zhì)量要求等內(nèi)容進(jìn)行了明確，解決了此前商改租、“非改租”技術(shù)邊界不明確、設(shè)計(jì)內(nèi)容無依據(jù)、施工驗(yàn)收維護(hù)缺乏科學(xué)指導(dǎo)等問題，有助于規(guī)范房屋租賃化改造行為，拓寬個(gè)人房源出租渠道，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展、盤活存量閑置房屋資源。

公共區(qū)域面積配比受關(guān)注

國家一直強(qiáng)調(diào)逐步使租房、買房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，公共服務(wù)區(qū)域是集中式租賃住房最大的特色，但此前并無標(biāo)準(zhǔn)可言，有些公寓運(yùn)營商將公共區(qū)域作為噱頭，有些小運(yùn)營商則根本沒有建設(shè)公共區(qū)域的意識(shí)。

重慶出臺(tái)的《標(biāo)準(zhǔn)》，最大的亮點(diǎn)是對(duì)改造項(xiàng)目保障配套設(shè)施、滿足使用功能、提升健康性能等作了明確要求。例如，項(xiàng)目改造應(yīng)集中設(shè)置配套的公共服務(wù)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積不應(yīng)小于改造項(xiàng)目總建筑面積的6%，且不應(yīng)小于100平方米。項(xiàng)目配套的公共區(qū)域功能和服務(wù)設(shè)施可根據(jù)租戶需求、建筑功能以及周邊環(huán)境中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置等實(shí)際情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。“如果按照重慶市的《標(biāo)準(zhǔn)》每萬平方米配置600平方米的公共區(qū)域面積來算，很多長租公寓是不達(dá)標(biāo)的，這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)無疑會(huì)讓長租公寓更像公寓。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示。

廈門市則對(duì)備受租戶關(guān)注的租金、面積等作出了規(guī)定，原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米，以30-45平方米的小戶型為主;租金價(jià)格接受政府指導(dǎo)，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的85%，年均租金漲幅不得高于廈門市人均可支配收入的漲幅;改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售;納入廈門市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)管等。

張大偉認(rèn)為，未來肯定會(huì)有更多城市跟進(jìn)租賃住房改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)促進(jìn)租賃住房規(guī)范發(fā)展和盤活存量有重要的意義。

兩類用地禁止改建租賃住房

應(yīng)該明確的是，不是所有類型的房屋都可以改建為集中式租賃住房。中國建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司裝配式建筑院院長趙鈿對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，為保證居住安全，對(duì)于將非居住類建筑改建為集中式租賃住房，住建部發(fā)布的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》強(qiáng)調(diào)，改建前應(yīng)對(duì)房屋安全性能進(jìn)行鑒定，依據(jù)鑒定結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)處理，保證滿足長期居住、使用的安全性要求。

另外，依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》關(guān)于土地性質(zhì)的分類，三類工業(yè)用地是對(duì)居住和公共環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，三類物流倉儲(chǔ)用地是易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)品的專用物流倉儲(chǔ)用地。這兩類土地上的非居住建筑，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長期居住，因此不得改建為集中式租賃住房。

重慶市對(duì)此做出了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定改造后建筑的合理使用年限不宜小于20年，不應(yīng)小于10年;改造項(xiàng)目可供改造規(guī)模不宜少于50套(間)。

廈門市則規(guī)定，改建租賃住房申請(qǐng)項(xiàng)目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑。為保證改建后保障性租賃住房滿足居住標(biāo)準(zhǔn)，改建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上應(yīng)符合安全牢固的要求。改建后的保障性租賃住房應(yīng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等居住條件，應(yīng)符合給排水、供電等相關(guān)要求。同時(shí)，廠房、倉儲(chǔ)類改建項(xiàng)目須設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施，確保人員居住安全。此外，改建完成后，原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于2000平方米。（記者 孫蔚）