12月10日，寧波市住房和城鄉建設局、寧波市自然資源和規劃局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》，對當前我市房地產調控措施進行進一步完善，堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩健康發展。來劃重點：

《補充通知》從強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例等四方面對7月6日調控新政進行了補充完善。《補充通知》自12月11日起實施。

NO.1 調整二套房信貸首付比例

《補充通知》對差別化住房信貸政策作了進一步的明確規定：市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%;市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%。

60%首付、1.1倍利率是不是似曾相識，2011年2月20日寧波版限購條令出臺，就有類似規定，不過當時是一刀切，現在變成了市六區有一套房，奉化也未幸免，沒有限制縣市向市區改善的需求，對余姚、慈溪、寧海、象山人民來說是個相對的利好。為此，特意查看了2011年-2020年，12月份歷史均價(安居客)，如圖：

當時的限購政策有多猛可見一斑，直到2015年房價觸底，樓市松綁，2016年開始反彈，慶幸的是我居然買在了最低點。

以100㎡，房價2萬，貸款20年為例

(二套房，持有4年)

投資成本：約150.7萬

60%首付，共120萬，4年需要還款26.7萬(利息大約是17萬，本金9.7萬)稅大約4萬，共約150.7萬。

與理財對比：參照理財的4%年化，150.7萬買理財4年后能變成176.3萬(按復利)，共賺到25.6萬。

買房投資收益：房價一分不漲將凈虧21萬(利息、稅);上漲2100/m將保本，但是錢隨著通貨膨脹貶值了;上漲4660/m，收益將和理財持平(2019年CPI為2.9%，將將跑贏CPI);上漲10000/m時，年化收益率約為13.1%。

看眼前的趨勢貌似一年漲個兩三千不是問題，拿到似曾相識的2011年，那投資客就得掂量掂量了。

買房投資的本質其實也是一種杠桿游戲，房價停滯或者漲幅小是要虧錢的，講究的是用最低的首付以及利息成本(持有時間)，搏取房價的大幅度上漲。然而二套房按揭的首付比例以及部分區域的限售時間，讓這個杠桿游戲快要玩不下去了，如果首付比重過大，套牢的現金流就越多，風險幾率大大提升，套牢的時間越長，利息成本越大，時間越長越不劃算。

NO.2 兩類購買資格從嚴

《補充通知》要求，父母投靠成年子女落戶滿2年、離異單身滿2年的購房人，按照本市戶籍居民家庭限購政策和無房家庭優先認購新建商品住房政策相關規定執行。這就一定程度上遏制了通過假離婚來增加房票。

父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請在限購區域內購買一套住房，須滿足以下條件：父母雙方在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區行政區域(以下簡稱“市五區”)無住房;父母之一自購房之日起前三年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅(含零申報)或者社會保險。

父母投靠成年子女落戶海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區、奉化區行政區域(以下簡稱“市六區”)未滿2年，申請在市六區優先購買一套新建商品住房，須滿足以下條件：父母雙方在市六區內無住房;父母之一近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險。

離異單身未滿2年的購房人在限購區域內購買住房或在市六區申請優先認購新建商品住房的，須滿足以下條件：

本市戶籍購房人無住房，離異前家庭成員(配偶雙方及未成年子女，下同)在市五區只有一套或無住房的，可申請在限購區域內購買一套住房;

非本市戶籍購房人離異前家庭成員在市五區無住房，且購房人在購房之日起前三年內在本市已連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險的，可申請在限購區域內購買一套住房;

市六區戶籍購房人離異前家庭成員在市六區無住房的，可申請無房家庭優先認購資格;

非市六區戶籍購房人離異前家庭成員在市六區無住房，且購房人在購房之日起前三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險的，可申請市六區無房家庭優先認購資格。

NO.3 規范合同更名和住房贈與行為

為防止投資客利用無房家庭優先認購資格認購商品住房后，通過合同更名進行炒房，《補充通知》規定，無房家庭優先認購新建商品住房的，除增加購房人配偶或者變更為購房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購房人變更備案手續。同時，加強住房贈與交易管理。對限售房產的贈與交易提出限制條件，規定“除配偶或者直系親屬之間、產權共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內不得辦理房產贈與交易”。