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《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)將于10月1日起施行。記者邀請市住建局相關(guān)專家進(jìn)行了權(quán)威解讀。

按建安總造價2%交存，儲存期限為8年

《管理辦法》明確，住宅物業(yè)保修金是指建設(shè)單位按照規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)住宅物業(yè)質(zhì)量維修費用保證的資金。

建設(shè)單位交存保修金的物業(yè)范圍包括新建住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。

建設(shè)單位交存保修金的時間和標(biāo)準(zhǔn)為，物業(yè)竣工驗收前，向物業(yè)所在地的保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價的2%交存。保修金的儲存期限為8年。儲存期限從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首套房屋交付之日起計算。

“《管理辦法》的出臺，將更好地發(fā)揮保修金的保證作用，督促建設(shè)單位依法規(guī)范履行保修責(zé)任，保障物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供依據(jù)。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

這些情況可啟用物業(yè)保修金

《管理辦法》明確，保修請求人是業(yè)主委員會(前期物業(yè)期間為居委會或村委會，下同)和業(yè)主。當(dāng)保修請求人發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在質(zhì)量問題時，應(yīng)當(dāng)在保修范圍和保修期限內(nèi)，向保修組織實施單位提出保修請求。

在物業(yè)保修范圍和保修期限內(nèi)，有下列情形之一的，可以啟動使用保修金：

1.“對認(rèn)定為符合保修規(guī)定的，自認(rèn)定之日起15日內(nèi)啟動實施維修(保修組織實施單位與保修請求人對啟動實施維修時間另有約定的除外)”實際卻未實施的;

2.除因不可抗力或者保修請求人原因外，啟動實施維修后，無正當(dāng)理由中止施工超過5日以上的;

3.建設(shè)單位不履行保修責(zé)任的;

4.因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的。

“這4條里面，第二條是新增的。因為在實際實施過程中，可能會出現(xiàn)個別無正當(dāng)理由中止拖延保修的情況，增加這條規(guī)定就是為了解決這一問題。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

使用保修金的相關(guān)程序

根據(jù)《管理辦法》，業(yè)主委員會組織實施動用保修金的保修，應(yīng)按照以下程序辦理，所在地鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和監(jiān)督：

1.組織編制工程維修施工方案和預(yù)算;

2.邀請保修工程相關(guān)業(yè)主監(jiān)督施工質(zhì)量和進(jìn)度;

3.組織施工、監(jiān)理單位和相關(guān)業(yè)主進(jìn)行竣工驗收，出具竣工驗收合格報告;

4.組織編制工程決算書，并委托第三方專業(yè)咨詢單位審核決算，出具工程決算審核報告。

對于動用保修金數(shù)額較大的保修事項，所在地鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處可以指導(dǎo)采取競爭性方式依法選擇施工單位，并可以確定監(jiān)理單位實行施工質(zhì)量監(jiān)理。

保修工程完工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料報保修金管理機(jī)構(gòu)審核。保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到材料之日起5個工作日內(nèi)做出資料是否符合要求的審核。對符合要求的，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)向維修施工及相關(guān)實施單位支付相關(guān)費用。

對按照《管理辦法》規(guī)定使用保修金的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到保修金管理機(jī)構(gòu)的保修金補(bǔ)存書面通知后15日內(nèi)，足額補(bǔ)存保修金。

6種情形不納入保修范圍

同時，《管理辦法》明確了6種不屬于物業(yè)保修范圍的具體情形，而是由相關(guān)責(zé)任人依法承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任：

1.擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構(gòu)筑物以及明顯增加荷載造成結(jié)構(gòu)損傷、構(gòu)件變形或者開裂等的;

2.在外墻上鑿洞、安裝防護(hù)欄(防盜罩)，或者改變原墻面結(jié)構(gòu)、封閉陽臺造成墻體滲漏水的;

3.擅自改變屋頂、露臺、衛(wèi)生間、廚房間、墻面等防水層造成其滲漏水的;

4.其他使用不當(dāng)或者違法裝修行為造成的;

5.上述4種行為衍生引發(fā)的其他情形;

6.法律規(guī)定或者質(zhì)量保修書約定的不應(yīng)納入物業(yè)保修范圍的其他情形。

保修期滿，如何退還?

“物業(yè)保修金退還一直是個老大難問題，之前退還的前提之一是‘全體業(yè)主同意’，但在實際操作中，難度相當(dāng)大。新版《管理辦法》對退還流程作了細(xì)化，按保修金存儲期屆滿90日、60日、30日，分三個階段進(jìn)行公示。同時考慮到實施中可能出現(xiàn)的情況，明確了爭議解決辦法，具有很強(qiáng)的實際指導(dǎo)意義。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

根據(jù)《管理辦法》，建設(shè)單位應(yīng)在保修金存儲期屆滿90日前，向所在地的保修金管理機(jī)構(gòu)書面提出退還保修金申請。保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到保修金退還申請后，公布擬退還保修金預(yù)告。公示期不少于30日。

保修金存儲期屆滿60日前，鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，指導(dǎo)業(yè)主委員會組織業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行全面查驗。

保修金存儲期屆滿30日前，由物業(yè)所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在該物業(yè)管理區(qū)域信息宣傳欄等顯著位置，向全體業(yè)主公示擬退還保修金公告，聽取業(yè)主對建設(shè)單位履行物業(yè)保修責(zé)任的意見。公示期不得少于7日。同時，明確保修金管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)具體規(guī)定，退還保修金本息余額。

此外，《管理辦法》還明確，允許將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金賬戶的幾種情況。

創(chuàng)新物業(yè)保修金交存方式

“新版《管理辦法》著力聚焦物業(yè)保修金使用難、退還難和補(bǔ)交難問題，目的是讓物業(yè)保修金真正起到督促建設(shè)單位依法履行保修責(zé)任的作用，同時，也考慮到了減輕建設(shè)單位的資金壓力的相關(guān)舉措。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

根據(jù)《管理辦法》，區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以探索試點建設(shè)單位提交見索即付的銀行保修金保函，或者保修金保險憑證等方式，創(chuàng)新保修金管理制度。鼓勵建設(shè)單位通過購買工程質(zhì)量保險的方式，履行物業(yè)的保修責(zé)任。

“下一步，我們還將會同有關(guān)部門和社會力量，試點創(chuàng)新建設(shè)單位提交銀行保修金保函、保修金保險保單等方式交存保修金，在保障保修責(zé)任落實的情況下，為企業(yè)減輕部分資金壓力，同時引進(jìn)金融機(jī)制的約束，多途徑破解實踐中面臨的物業(yè)保修金使用、補(bǔ)交難的問題。”該負(fù)責(zé)人說。

據(jù)介紹，目前，與新版《管理辦法》配套的《寧波市住宅物業(yè)保修金交存暫行辦法》正在征求意見，近期也將出臺。

新聞鏈接

住宅物業(yè)保修期限是怎么規(guī)定的?

根據(jù)浙江省的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：

1.屋面防水工程不低于8年;

2.有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年;

3.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;

4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年;

5.房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

其中，保修期限自物業(yè)交付消費者之日起計算。

物業(yè)保修金與物業(yè)專項維修資金的區(qū)別

物業(yè)保修金，指建設(shè)單位向主管部門交存的，作為保修期內(nèi)住宅物業(yè)質(zhì)量維修費用保證的資金。

物業(yè)專項維修資金，是指專項用于建筑物內(nèi)共用部位、建筑區(qū)劃內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。交存人是具有共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主和購房人。

哪些情況下，可以將物業(yè)保修金轉(zhuǎn)為物業(yè)專項維修資金?

根據(jù)《管理辦法》，建設(shè)單位在保修金存儲期屆滿后，明示放棄退還權(quán)利的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金賬戶。建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定的保修金退還期限內(nèi)提交退還申請，或者因解散、破產(chǎn)及其他情形，致使建設(shè)單位不存在的，物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在門戶網(wǎng)站、該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示。公示期限不得少于30日。公示期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家、省規(guī)定，將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金賬戶。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。(記者周科娜)