文丨西部菌

作為新的一年城鎮化建設的綱領性文件，《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》日前發布。

這份文件，到底有哪些信息值得重點關注？

不賣關子，西部菌先拋出一個觀點——城鎮化和房地產，真的進入下半場了。

01

七大城市群被點名，利好西安、南寧

先還是看下，2022年城鎮化建設中，到底哪些城市和區域受到了特別的器重。

七大城市群被點名：

積極推進京津冀協同發展，有序推進粵港澳大灣區建設，提升長三角一體化發展水平。

制定出臺成渝地區雙城經濟圈建設年度工作要點，推進一批重大項目和重大平臺建設，開展經濟區和行政區適度分離改革。

印發實施長江中游、北部灣、關中平原城市群發展“十四五”實施方案，推動建立城市群多層次、常態化協商協調機制。

值得注意的是，這七大城市群，前三大城市群為一檔；成渝單列一檔；長江中游、北部灣、關中平原為一檔。

其中，長江中游城市群的十四五實施方案已經公布（詳見頂層設計揭曉！全國經濟第五級，定了）。

北部灣、關中平原城市群的實施方案應該會在年內出臺，直接利好南寧、西安等中心城市。

02

都市圈建設“不宜相互攀比”

關于都市圈建設，區別于前兩年，今年有兩點變化：

一是，沒有直接點名具體的都市圈。

過去兩年，南京、福州、成都、西安等都市圈都被直接點名，并且前三個都市圈的發展規劃都獲得了批復，西安也好事將近。

今年的表述為：健全省級統籌、中心城市牽頭、周邊城市協同的都市圈同城化推進機制。沒有點名具體的城市。

當然，這不應該被等同于今年沒有新的都市圈規劃獲批。比如，長株潭都市圈之前也沒在城鎮化重點任務中被點名過，但目前已經先于西安獲批。

二是，都市圈建設要降虛火。

今年沒有專門強調打造“軌道上的都市圈”，只是支持有條件的都市圈科學規劃多層次軌道交通，并且是要“統籌利用既有線與新線發展城際鐵路和市域（郊）鐵路”。

此外，發改委有關負責人在答記者問時還指出，在建設都市圈上，“不具備培育條件或條件尚不成熟的地區不宜相互攀比”。

并且，要科學合理確定空間范圍：

都市圈形成發展有其客觀規律，重要特征是城市間有密切的人員往來和經濟聯系，基本范圍是1小時通勤圈。在研究確定空間范圍時，應實事求是、集約高效，不宜盲目擴大。

近幾年，隨著都市圈概念的興起，幾乎每個省份都提出了都市圈建設規劃，甚至一些省有好幾個（詳見武漢、鄭州角力！都市圈之戰打響，強省會都不香了？）。

發改委的最新要求，無疑是潑了一盆冷水，為都市圈建設降降虛火。

03

撤縣（市）改區、省會擴張，宣告終結

省會城市物理意義上的擴張基本上宣告終結。

《重點任務》提出：

優化行政區劃設置。慎重從嚴把握撤縣（市）改區，嚴控省會城市規模擴張，確需調整的要嚴格程序、充分論證。穩慎優化城市市轄區規模結構。

去年，國家發改委相關負責人曾表示“超大城市要劃定并堅守城市開發邊界，慎重撤縣設區”；前不久的政府工作報告再提：嚴控撤縣建市設區。

此次《重點任務》則更是強調，慎重從嚴把握撤縣（市）改區。這一系列的要求，基本上宣告撤縣設區已宣告終結。

并且，這次還明確提出，嚴控省會城市規模擴張，指向性就更明顯了。

眾所周知，過去二十來年，省會城市一直是撤縣改區的最大贏家，多個省會城市已實現了“無縣化”。而最新的定調，主要將影響那些還在推進“強省會”戰略的省會城市。

同時，發改委有關負責人還表示，不能過多強調做大做強中心城市。

在很大程度上說，這是都市圈時代下的必然要求。希望靠撤縣設區，乃至寄望于靠行政區劃調整來謀求做大做強的路徑，基本被徹底斬斷了。

都市圈建設，才是未來省會城市發力的重點。

04

 國家級新區迎來最后沖刺

今年《重點任務》再提：城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策。

這一點，其實絕大多數城市都已經做到了。

同時，還提出：鼓勵人口集中流入城市區分中心城區和新區郊區等區域，制定差異化落戶政策。

這也是繼續強調要平衡新區、郊區的發展。

眾所周知，在過去十多年，隨著城鎮化的高歌猛進，不少城市都開辟了新區。但是，隨著人口增長的放緩（詳見注意，人口增長危機，開始向這些重點城市蔓延了），城鎮化率接近65%，一些新區正面臨巨大的人口缺口，甚至不排除個別新區變成“鬼城”。

鼓勵人口流向新區郊區，是一劑警鐘。

但是，這里面最受益的地方還是國家級新區。

在促進超大特大城市優化發展方面，《重點任務》提到，中心城區人口密度高且人口持續流入的超大特大城市要有序實施功能疏解；高質量高標準推進國家級新區建設，完善郊區新城功能，推動組團式發展。

道理很簡單，19個國家級新區都位于一二線城市，也基本上只有這些城市才真正有“人口持續流入”。所以，未來一段時間，國家級新區仍有一定的發展潛力和人口導入的可能性。

但是，從人口的變化趨勢看，這個窗口已經越來越窄了，必須要抓緊。

05

對人口的重視前所未有

上面主要講了一些被點名的城市和區域。下面，則是《重點任務》中三大具有信號意義的轉變。

城鎮化建設對人口的重視前所未有。

隨便列舉幾個相關內容：

堅持把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化首要任務，重點針對存量未落戶人口深化戶籍制度改革，健全常住地提供基本公共服務制度，提高農業轉移人口融入城市水平；

暢通在本地穩定就業生活的農業轉移人口舉家進城落戶渠道；

加大中央財政農業轉移人口市民化獎勵資金支持力度，進一步發揮中央財政市民化獎勵資金激勵作用。

推動省級財政建立健全農業轉移人口市民化獎勵機制，重點支持吸納跨市域農業轉移人口落戶多的城市。

健全城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制。

發布“七普”“六普”各城市城區常住人口和市域常住人口數據，做好各級行政區戶籍人口城鎮化率統計工作。

這些和人口流動相關的舉措歸結到一點，就是在人口增量空間明顯收窄的大背景下，推進城鎮化要在轉移人口和存量人口上“雙管齊下”。

并且，為了提高地方的積極性，中央將加大資金支持。而從“重點支持吸納跨市域農業轉移人口落戶多的城市”來看，省會城市、中心城市，仍是最大受益者。

06

房地產進入存量時代

與前幾年相比，今年《重點任務》在“加快推進新型城市建設”方面，明顯更重視城市存量空間的開發。

比如，在加快改造城鎮老舊小區方面，提出：

推進水電路氣信等配套設施建設及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，有條件的加裝電梯，力爭改善840萬戶居民基本居住條件。

在健全便民服務設施方面要求：

探索社區綜合服務設施“一點多用”，統籌設立托育服務設施、養老服務站、家政服務網點、體育健身設施、微型消防站、維修點、食堂、公共閱讀空間，補齊養老服務設施短板，建設智能快件箱（信包箱）。

發展社區商業，發揮個體工商戶貼近社區優勢，加大低成本場地安排和物流配送等配套政策幫扶力度。

推動社區和易地扶貧搬遷集中安置區配套建設與人口規模相適應的幼兒園。

建設以配建停車場為主、路外公共停車場為輔、路內停車為補充的城市停車系統，在人流密集的公共場所增加非機動車停放設施。

同時，還要求開展燃氣管道等老化更新改造：

重點改造材質落后、使用年限較長、運行環境存在安全隱患、不符合相關標準規范規定的燃氣、供水、排水、供熱等老化管道及設施。

開展公共供水管網漏損治理。

開展電網升級改造，推動必要的路面電網及通信網架空線入地。

此外，還要求健全防洪排澇設施、提升智慧化水平等等。

可以說，相比前幾年的為老舊小區加裝電梯，今年對于既有城市空間的改造，可以說是事無巨細，囊括了方方面面。

這里面當然有擴大投資目的的驅動，但結合當前房地產行業的發展現狀，或也確實反映出，我國房地產業正在逐漸轉向存量時代轉變，未來的增量空間將明顯放緩。

07

城鎮化告別狂飆突進

今年《重點任務》關于推進城鎮化建設，有不少具有“收縮性”色彩的表述。

除了“慎重從嚴把握撤縣（市）改區，嚴控省會城市規模擴張”，在推進以縣城為重要載體的城鎮化建設方面還提出，“加強存量低效建設用地再開發，合理安排新增建設用地計劃指標”。

在促進特色小鎮規范健康發展方面，要求健全各省份特色小鎮清單管理制度，加強監測監督監管，防范處置違規行為，通報負面警示案例。

這說明大中小城市，都要防止盲目擴張，更講究規范、平衡。那個城鎮化“水漲船高”、“水大魚大”的時代，正在過去。

相較于前幾年，2022年的城鎮化建設任務，確實折射出太多的“大轉向”，這必將是一個深刻的新的開始。“拐點”，比我們想象的來得更快。

新的階段，城市發展、產業發展、人口流動，都將需要作出新的調試和選擇。

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