作 者丨李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

圖 源丨圖蟲(chóng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，全國(guó)70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)自去年9月份以來(lái)，首次實(shí)現(xiàn)“止跌”。70個(gè)城市中，今年1月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市為39個(gè)，比上月減少了11個(gè)，并連續(xù)2個(gè)月減少。這意味著，去年四季度以來(lái)，由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)償還壓力加大而不得不大面積啟動(dòng)新房“打折促銷(xiāo)”，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的局面明顯緩解。

這也意味著，近期樓市政策合理糾偏，對(duì)緩解市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求收縮，起到了積極的作用。比如，金融層面降低5年期LPR，增加按揭額度，降低按揭利率（貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流按揭利率連續(xù)5個(gè)月下降）以滿(mǎn)足合理融資需求，促進(jìn)住房消費(fèi)和行業(yè)良性循環(huán)；再比如，近期多地積極紓困樓市，提高公積金貸款額度，非限購(gòu)城市對(duì)無(wú)房無(wú)貸人群降低首付等。

其中，一線城市新房?jī)r(jià)格止跌回穩(wěn)趨勢(shì)更明顯。1月份，一線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上升0.6%，而去年12月為-0.1%，這是近7個(gè)月以來(lái)的環(huán)比新高，其中北京、上海、廣州、深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%、0.5%，京滬領(lǐng)漲，而前期受開(kāi)發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、散發(fā)疫情等影響的廣深，也在明顯反彈。一線城市領(lǐng)漲態(tài)勢(shì)明顯，而二線城市也從此前連續(xù)3個(gè)月下跌轉(zhuǎn)為上漲0.1%。

由于人口凈流入，包括剛需、換房需求在內(nèi)的購(gòu)房需求基礎(chǔ)龐大，一二線熱點(diǎn)城市居民對(duì)于樓市政策比較敏感。特別是，去年下半年以來(lái)，按揭額度受限、利率攀升、放貸周期拉長(zhǎng)（普遍在2-3個(gè)月）阻礙了合理需求釋放，導(dǎo)致需求滯后釋放。近期，按揭投放明顯加速，利率也在小幅走低，而開(kāi)發(fā)商新房定價(jià)比較理性，從而促成了前期積累的需求進(jìn)入市場(chǎng)。

三四線城市仍處于下跌通道中。1月份，三四線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月的-0.3%略有收窄。可見(jiàn)，近期三四線城市積極紓困樓市，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等，起到了一定效果。但由于開(kāi)發(fā)商資金鏈仍比較緊張，對(duì)待三四線城市的項(xiàng)目，普遍采取促銷(xiāo)的姿態(tài)，預(yù)計(jì)新房?jī)r(jià)格指數(shù)仍處于弱勢(shì)。

二手住房方面，今年1月份，70城二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)連續(xù)5個(gè)月下跌，但跌幅有所收窄，從上月的-0.4%收窄至-0.3%。二手房?jī)r(jià)格滯后企穩(wěn)，與當(dāng)下政策紓困重點(diǎn)在新房市場(chǎng)有關(guān)，也與新房定價(jià)相對(duì)理性，且有較低的交易成本有關(guān)。分城市看，一線城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升，但均為0.1%的回升幅度顯示，當(dāng)下一線城市二手住房市場(chǎng)比較穩(wěn)定。

1月份，二線城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅也在收窄，從上月的-0.3%收至-0.2%，連續(xù)5個(gè)月下跌。三四線城市連續(xù)6個(gè)月下跌，且連續(xù)4個(gè)月保持-0.4%的跌幅，這一方面與三四線城市新房促銷(xiāo)分流需求、引導(dǎo)預(yù)期有關(guān)，另一方面也與二手房供應(yīng)量比較大，交易不太活躍，前期棚改和去庫(kù)存后，大量新房轉(zhuǎn)向二手住房供應(yīng)有關(guān)。二手房市場(chǎng)弱勢(shì)，也會(huì)拖累新房交易。

目前來(lái)看，二手住房市場(chǎng)整體比較疲弱。1月份，70城中有55個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，且環(huán)比下跌城市連續(xù)5個(gè)月保持在50-65個(gè)城市，同比也有30個(gè)城市的二手住房?jī)r(jià)格在下跌。當(dāng)前，大多數(shù)城市二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，不僅導(dǎo)致很多價(jià)格較低的二手住房難以交易，也導(dǎo)致?lián)Q房需求受阻，樓市銷(xiāo)售端的循環(huán)不暢，這也是熱點(diǎn)城市新房難以放量的原因。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)1月份房?jī)r(jià)指數(shù)的解讀看，著重強(qiáng)調(diào)“環(huán)比降勢(shì)減弱，同比漲幅總體回落”。環(huán)比降勢(shì)減弱，意在緩解行業(yè)上下游悲觀的情緒，防止前期緊縮性政策疊加和部分企業(yè)債務(wù)壓力、資金鏈緊張導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格下跌的負(fù)反饋循環(huán)，并通過(guò)政策糾偏、預(yù)期引導(dǎo)，確保“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）和“三保”（保交樓、保民生、保穩(wěn)定）的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

同比漲幅總體回落，意在向市場(chǎng)傳達(dá)，近一年房?jī)r(jià)上漲的幅度有限，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、資金流向。同時(shí)，近期政策糾偏和調(diào)整，很大程度上是為了保穩(wěn)定，而不是救樓市。未來(lái)，盡管各地紓困行業(yè)和市場(chǎng)的利好不斷，比如近期菏澤、重慶、贛州等地，無(wú)房無(wú)貸的按揭首付比例，由此前的30%降到20%，但這些紓困并未突破差別化住房信貸政策，符合“一城一策”的治理邏輯，對(duì)于市場(chǎng)明顯下行的城市，在長(zhǎng)效機(jī)制框架內(nèi)適度調(diào)整是合理的。

由于貸款集中度、首付款資金來(lái)源審查，熱點(diǎn)城市二手房參考價(jià)等制約違規(guī)加杠桿的政策依舊有效，2020年下半年以來(lái)各地新增的稅收手段（增值稅免征期2年升5年）以及升級(jí)的限售政策依舊有效，集中供地且自有資金拿地的政策依舊有效，并且這些成為了持續(xù)執(zhí)行的長(zhǎng)效機(jī)制，再加上地方主體責(zé)任落地，信貸規(guī)模管控隨時(shí)拾起，土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)相互傳導(dǎo)的上漲邏輯基本不存在，市場(chǎng)企穩(wěn)很難轉(zhuǎn)化為新一輪房?jī)r(jià)暴漲，穩(wěn)定是大趨勢(shì)。

本期編輯 陳思 實(shí)習(xí)生 林曦瑩

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