并購(gòu)債在持續(xù)發(fā)行。

2月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從平安銀行(000001)處獲悉，平安銀行計(jì)劃于近期啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

一段時(shí)間以來(lái)，房企對(duì)于并購(gòu)相關(guān)融資有持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，大悅城(000031)、華潤(rùn)置地、招商蛇口(001979)等都采取了相關(guān)舉措，有業(yè)內(nèi)專家向記者表示“一些問題房企資產(chǎn)處置節(jié)奏會(huì)加快，在回籠現(xiàn)金流的同時(shí)也加快債務(wù)處置”。

不過盡管如此，目前房企的整體融資環(huán)境還沒有明顯改善。

并購(gòu)債頻出

不僅是平安銀行，今年以來(lái)，招商銀行(600036)已分別與大悅城控股（2月14日）、華潤(rùn)置地及所屬華潤(rùn)萬(wàn)象生活（1月25日）簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，金額分別為100億、200億、30億元。

1月26日，招商蛇口與建發(fā)房地產(chǎn)分別成功發(fā)行12.9億元與10億元并購(gòu)債，并明確融資用途。貝殼研究院當(dāng)時(shí)表示：“這是對(duì)2021年末政策的積極響應(yīng)，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購(gòu)債。”

一方面是房企發(fā)行并購(gòu)債，另一方面一些房企也樂于進(jìn)行縮表出清。建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森日前就表示，可能要找新的合作方，有些商場(chǎng)、酒店，如果有人要買，我們也會(huì)出售這些資產(chǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“從當(dāng)前一些優(yōu)質(zhì)房企尤其是央企來(lái)看，此類政策有助于其加快收并購(gòu)，具有較好的意義。而從一些問題房企來(lái)看，資產(chǎn)處置節(jié)奏會(huì)加快，在回籠現(xiàn)金流的同時(shí)也加快債務(wù)處置，預(yù)計(jì)后續(xù)包括債市和地產(chǎn)股等，都面臨提振機(jī)會(huì)。”

頻頻出現(xiàn)的并購(gòu)債是對(duì)2021年末相關(guān)政策的呼應(yīng)。

2021年12月，中國(guó)人民銀行銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》）明確“穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，合理確定融資期限，提高融資效率”，同時(shí)“對(duì)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。”

“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為兼并收購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資并購(gòu)債券、并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。

“積極配合兼并收購(gòu)雙方推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理、加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購(gòu)融資營(yíng)造良好環(huán)境。”

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示：“《通知》對(duì)并購(gòu)類融資有清晰表述，即融資用于優(yōu)質(zhì)房企對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。對(duì)于融資方來(lái)說，作為優(yōu)質(zhì)企業(yè)，自身償債壓力并不大，并且融資目的為收并購(gòu)而非債務(wù)償還，因此不存在緩解償債壓力的問題。對(duì)于出讓項(xiàng)目的房企來(lái)說，則急需項(xiàng)目出售資金償還債務(wù)，但‘優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目’這一前提限制了處置資產(chǎn)的特征，因此持有資質(zhì)良好項(xiàng)目但短期流動(dòng)性緊張的房企更能從中獲益。”

但另一方面，陳星認(rèn)為，對(duì)于債務(wù)壓力大、可售資產(chǎn)質(zhì)量不高的房企，還需擴(kuò)充其他資金來(lái)源。

融資并未出現(xiàn)明顯放松跡象

需要看到的是，并購(gòu)債政策頻出并不意味著融資松動(dòng)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此類政策不代表三道紅線松綁，只能理解為在實(shí)踐中，為了加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的處置，針對(duì)此類交易提供了一些變通方式和手段。”

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降；行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.99個(gè)百分點(diǎn)，開年行業(yè)融資并未出現(xiàn)明顯放松跡象。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約481億元，同比大幅下降70%。2021年末，政府端積極釋放金融利好信號(hào)，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境適度調(diào)節(jié)，但在執(zhí)行層面發(fā)債規(guī)模尚未得到明顯改善。結(jié)合上年房企風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)，資本市場(chǎng)觀望情緒猶在，風(fēng)險(xiǎn)出清尚未完全，市場(chǎng)信心未能全面修復(fù)。

同時(shí)，債務(wù)到期也來(lái)到了高峰。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務(wù)凈額570億元。2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬(wàn)億，其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過千億。根據(jù)當(dāng)前月均發(fā)債500億元規(guī)模計(jì)算，房企償債壓力仍較大，結(jié)合銷售市場(chǎng)下行表現(xiàn)，房企需要突破傳統(tǒng)借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。

陳星預(yù)計(jì)，近期融資結(jié)構(gòu)和規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)明顯變動(dòng)。“政策仍將保持‘審慎管理’這一主線，因此融資規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)大幅回升。但從1月份若干筆并購(gòu)債的成功發(fā)行可以看出，邊際放松政策已實(shí)際落地，新類型主題債券的開通將對(duì)信用債發(fā)行起到一定支撐作用。”

市場(chǎng)信心似乎也在恢復(fù)。

中指研究院面向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了2022年一季度市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，對(duì)于2022年一季度的行業(yè)政策及融資政策走向，分別有69%及72%的受訪者預(yù)期會(huì)適度放松，多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)于近期政策寬松程度持樂觀態(tài)度。2021年10月開始，監(jiān)管頻頻發(fā)聲，釋放多個(gè)邊際放松信號(hào)，年末融資規(guī)模回暖也表明積極信號(hào)已經(jīng)奏效。因此市場(chǎng)普遍認(rèn)為“政策底”已過，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的監(jiān)管將保持“邊際放松”特征，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行彈性管理和指導(dǎo)。

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