1月29日，財政部網站顯示，為支持基礎設施領域不動產投資信托基金（以下稱基礎設施REITs）試點，財政部及稅務總局近日發布關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告。具體內容如下：

一、設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業所得稅。

二、基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。

原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優先處置戰略配售份額。

三、對基礎設施REITs運營、分配等環節涉及的稅收，按現行稅收法律法規的規定執行。

四、本公告適用范圍為證監會、發展改革委根據有關規定組織開展的基礎設施REITs試點項目。

五、本公告自2021年1月1日起實施。2021年1月1日前發生的符合本公告規定的事項，可按本公告規定享受相關政策。

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財政部、稅務總局為REITs行業送出新春大禮，促進基礎設施“資管閉環”形成

就現在來看，REITs發展有三道關卡：

1）政策問題，支持REITs的第一道問題已經解決，但對于民營企業項目，資產門檻過高、地方政府不愿簽字同意轉讓等問題依舊存在

2）稅務問題，REITs面臨三個關鍵稅種“土地增值稅、增值稅、所得稅”，本次政策從稅方面重點發力部分解決了“REITs稅收”的問題

3）資金用途問題，REITs退出后的資金用途受限，這個問題至今未能解決

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允許自持份額部分所得稅遞延，改變了“賬面資產賺錢，自有現金交稅”的窘境

公募REITs設立中常有“賬面資產賺錢，自有現金交稅”的窘境，甚至為企業現金流帶來負擔。

首先，在轉讓中由于園區項目公司轉讓給公募REITs基金，在現行稅法下判定為項目公司股權出售，從而產生企業所得稅，但評估與實際退出有時間差，那意味著企業需要先行墊資，本子政策– “原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。”

其次，公募REITs要求原項目持有人最低持有20%份額，這部分同樣需要交稅，現新策允許未來處置該20%份額時再交企業所得稅 - “對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。”

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允許稅基不變情況下做資產剝離，不用再做換股操作了

產業地產項目發行REITs需要把項目剝離到一個干凈的殼公司中，在資產轉讓的過程中往往涉及稅務的問題，本次政策提出“原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業所得稅。”

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政策利好于上百支正在籌備的REITs在稅務方面的擔憂

根據報道，目前有上百支公募REITs正在籌備中，未來可見市場巨大，稅務問題的逐步解決將有利于REITs的發展，而政策、資金用途等問題的深入解決或是未來重點方向。

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