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證券時(shí)報(bào)記者 浩林

(資料圖片)

“您現(xiàn)在手里缺資金嗎？如果手上的房子已經(jīng)做了一筆房抵經(jīng)營貸，現(xiàn)在還可以再來一筆空間貸，這樣一來可以最大程度套用房子的價(jià)值。”一位金融信貸公司的中介陳經(jīng)理向記者推銷。

今年以來，推薦房屋抵押貸款、資金過橋等營銷電話又多了起來，信貸中介極為活躍，證券時(shí)報(bào)此前也就此進(jìn)行連續(xù)追蹤報(bào)道。除了用經(jīng)營貸替換房貸，還有消費(fèi)抵押貸、信用抵押貸等，記者發(fā)現(xiàn)這些信貸中介提供的貸款名目越來越多，甚至出現(xiàn)類似“二押”的空間貸，風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

信貸中介

也擔(dān)憂房價(jià)下跌

“如果您手上的房子已經(jīng)做了一筆房抵經(jīng)營貸，現(xiàn)在可以加貸一筆三成左右的空間貸，而且無需贖樓。”陳經(jīng)理告訴記者，“這樣一來就可以最大程度套用房子的價(jià)值。”

陳經(jīng)理介紹，以深圳市場為例，現(xiàn)在房抵經(jīng)營貸一般可貸出的成數(shù)是房屋的銀行評估價(jià)七成左右，不參考現(xiàn)在的官方二手房參考價(jià)。在不贖樓的前提下，已經(jīng)“一押”的房子可以繼續(xù)申請空間貸，大概就是將銀行評估價(jià)的另外三成貸出來，這樣一來就相當(dāng)于可以將銀行評估價(jià)的數(shù)目全數(shù)貸出。

“這是我們公司的獨(dú)家產(chǎn)品，但相對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也很高，所以空間貸這一部分的利率會(huì)相對較高，一般年化利率要超過5%，而且只能是3年期貸款，還款方式同樣可以先息后本，而現(xiàn)在一般的房抵經(jīng)營貸年化利率都在4%以下。”陳經(jīng)理說。記者也向多家銀行個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)行咨詢，得到的答復(fù)是目前“二押”基本很難完成，房子如果已經(jīng)“一押”，即便再去申請信用貸等產(chǎn)品，額度低且要求高。

作為利益鏈條上的受益方，信貸中介的推銷話術(shù)通常對借貸的劣勢避而不談。不過，針對高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，信貸中介也會(huì)有“擔(dān)憂”，特別是開始擔(dān)憂房價(jià)的下跌。“我們也會(huì)擔(dān)心房子價(jià)格下跌，一押時(shí)只貸出銀行評估價(jià)的七成，我們認(rèn)為深圳房價(jià)基本不會(huì)出現(xiàn)這么大的跌幅，所以我們公司幫您找銀行借出空間貸，還要承擔(dān)房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。萬一房子變成法拍房，拍賣價(jià)格絕對低于市價(jià)，而且市價(jià)說不定會(huì)走低，我們就損失大了。另外，我們還會(huì)收取0.8%到1.2%的服務(wù)費(fèi)。”

至于哪家銀行可以做這樣的空間貸，陳經(jīng)理閉口不談，但她強(qiáng)調(diào)錢款絕對是從銀行里面借出，而且需要面簽。

其實(shí)，在助貸這條利益鏈上，有著形形色色的利益相關(guān)方——想節(jié)省利息的普通購房人、投資的炒房客、為賺取手續(xù)費(fèi)和高息短期貸款利息而巧言推銷的信貸中介，而看似是“受害者”的銀行也是這條灰色利益鏈的參與方。就在11月4日，銀保監(jiān)會(huì)披露8張罰單，其中交行、招行均因個(gè)人經(jīng)營貸款挪用至房地產(chǎn)市場被罰款，建行也因個(gè)人經(jīng)營貸款“三查”不到位、個(gè)人經(jīng)營貸款制度不審慎被罰款。

貸出“更多”的錢？

警惕過度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，由于官方二手房參考價(jià)一般來說比銀行評估價(jià)低，越來越多信貸中介提供的以房屋作為抵押的貸款名目都不以目前官方二手房參考價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，目的就是希望借款人能借出更多的錢。還有信貸中介表示，“買房已經(jīng)不是客戶主要的資金用途，更多的是用來周轉(zhuǎn)或者套利，所以一些客戶能貸就貸。”

不過，一邊是希望借款人能夠越借越多，但信貸中介似乎也開始擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。除了房價(jià)的變化，記者也向多家金融中介公司進(jìn)行咨詢，類似的“空間貸”屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，即使金融中介公司也不敢輕易去做。

有銀行經(jīng)理表示，所謂的中長期經(jīng)營貸只是額度授信，銀行通常需定期審核以確保貸款期限與借款人生產(chǎn)經(jīng)營周期、資金收支規(guī)律相匹配，真正用于經(jīng)營。只有審核合格的借款人才能續(xù)貸，且續(xù)貸后利率也有變化的可能，借款人若無穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，可能面臨較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。如果“一押再押”，風(fēng)險(xiǎn)自然更大。此外，在許多信貸中介的運(yùn)作下，經(jīng)營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續(xù)貸行為，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，風(fēng)險(xiǎn)恰恰藏于其中，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價(jià)若是低迷或下跌，實(shí)際上確實(shí)會(huì)引起一些新的問題，也客觀上對信貸中介的業(yè)務(wù)量造成影響，同時(shí)也會(huì)使得一些金融業(yè)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)。“類似貸款名目，其實(shí)把房貸市場搞得烏煙瘴氣，無形中破壞了公平性，或許反過來使得一些炒房等非理性行為再度增加。”

對于借款人來說，也要警惕過度負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，借貸有成本，應(yīng)樹立負(fù)責(zé)任的借貸意識(shí)，量入為出，借款人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況適度負(fù)債，如果舉債不當(dāng)，到期無法償還將影響信譽(yù)。在此也提醒廣大貸款人切勿輕信中介機(jī)構(gòu)的說法，這種企圖鉆政策空子從中得利的行為，將會(huì)使貸款人陷入不可控的風(fēng)險(xiǎn)之中。